Seria de evenimente „România Construiește”, organizată de Boro Communication și dedicată celor care continuă să construiască în România, promovează noile proiecte de construcții din categoriile rezidențial, hoteluri, spitale, office, retail, industrial-logistic, mixed-use și infrastructură.

Din februarie a început seria din anul acesta de xgrupuri lunare, online sau în format fizic. Cel de pe 20 iulie a fost dedicat segmentului Industrial și a fost organizat în parteneriat cu Ordinul Arhitecților din România (partener instituțional), ROCKWOOL, VELUX. Au participat dezvoltatori, arhitecți, constructori, companii de project management și companii care oferă diferite soluții pentru aceste spații.

La xgrupul Industrial au fost detaliate numeroase teme fierbinți legate de construcția și amenajarea spațiilor industriale, printre care se numără: efectele anului trecut asupra dezvoltărilor și închirierilor, industrialul în diferite zone ale țării, provocările create de noul standard NZEB (obligatoriu de la 1 ianuarie 2021 și pentru spațiile industriale), trendurile actuale de amplasare (inner city logistics) și de dotare a spațiilor industriale, relația dintre investițiile în spații industriale eficientizate energetic și cele care aduc plus valoare versus prețurile chiriilor.

Lista completă a speakerilor din cadrul acestui xgrup o puteți găsi aici.

Șerban Juverdeanu – Head of Development, Global Vision 

Dezvoltatorul are 3 proiecte industriale majore în București, Timișoara și Constanța, cu aproape 90.000 de mp în dezvoltare, și se pregătește dezvoltarea altor 30.000 mp. Piața industrială e din ce în ce mai competitivă, iar mulți dezvoltatori încearcă să să se implice în proiecte care aduc o valoare adăugată. De asemenea se încearcă o permanentă adaptare la cererile pieței precum și găsirea unor soluții customizate optime pentru clienți. Sunt în dezvoltare și alte proiecte, printre care unul de tip „extended port gates” pentru a acoperi zona portuară din Constanța , Timișoara Industrial Park 2, Chitila Industrial Park. Pentru viitor se au în vedere și zone precum Brașov, Sibiu, Cluj, Craiova, Ploiești dar și centrul Moldovei, așadar o acoperire și mai mare în țară.

Cristian Manițiu – Director Executiv Zonal CON-A 

Anul trecut, în ciuda situației dificile create de pandemie și de lockdown, s-a văzut totuși că industria funcționează și s-au dezvoltat multe proiecte industriale majore. Mulți jucători de pe piață și-au extins partea industrială și logistică. Și în zona de automotive lucrurile s-au mișcat și chiar dacă au fost reduceri de comenzi, s-a văzut că lumea are încredere în producția din acest sector din România.

Alexandra Berdan – Arhitect, fondatoarea A+NOIMA

A proiectat Centrul de industrie electronică Electra la Iași. Arhitecta a avut în vedere nu doar obiectivele industriale solicitate, ci și crearea unui habitat cât mai plăcut pentru oamenii care lucrează în acele hale.  Proiectul a fost premiat în 2019 la Romanian Building Awards și în 2020 la Big SEE Architecture Awards. Clientul care a solicitat acest centru este un grup industrial român cu experiență de 30 de ani în industria electronică, iar proiectul include un ansamblu de 10.000 mp, birouri și ansambluri de producție. A fost un avantaj faptul că beneficiarul a fost atât investitor, cât și utilizator, deci și-a cunoscut foarte bine nevoile și capacitățile, având o viziune a proiectului, completată de valorile companiei transpuse în arhitectura complexului.

Da, arhitectura poate îmbunătăți și eficientiza fluxurile de producție în dezvoltările industriale și poate crea clădiri care sunt mai mult decât un ansamblu de hale cu o funcție industrială sau logistică.

Daniel Paraschiv – Co-founder Urbano Parks 

Proiectul Urbano Parks e unul tânăr, apărut în pandemie, actualmente fiind parțial finalizați 25.000 mp. Proiectul a venit ca un răspuns la o nevoie a pieței locale: în ultimii ani Clujul s-a dezvoltat mult în zona de office și IT și mai puțin pe partea industrială, care a fost ceva mai puțin atractivă pentru dezvoltatori. Totuși, zona poate atrage activități de producție noi cât timp acestea au o valoare adăugată și permit plata unor salarii la nivelul veniturilor medii în Cluj. Creșterile de prețuri din ultima perioadă complică însă puțin situația, căci chiriile nu au tendința să crească în același ritm.

Se observă o creștere constantă a cerințelor chiriașilor, o atenție mai mare la detalii, o nevoie de proiecte mai sofisticate care să răspundă unor nevoi tot mai complexe. În mod natural ar trebui să continue trendul ca industrialul să părăsească zonele rezidențiale și marile orașe și să meargă în zone nou dezvoltate rezidențial, dezvoltate în apropiere, pentru a aduce locurile de muncă mai aproape de locurile unde oamenii locuiesc și își petrec mare parte din timp. Se poate rezolva astfel și o parte a problemei traficului și a poluării, căci oamenii locuiesc, muncesc și au numeroase facilități în aceeași zonă. Zona de Vest are potențialul de a atrage investiții noi din străinătate, iar creșterile de prețuri nu vor încetini totuși ritmul de dezvoltare.

Daniel Cautiș – Managing Partner, Dunwell 

Spațiile mari de logistică industrială, big box-urile, nu mai sunt unica cerință a clienților; spațiile inner city logistics încep să fie de mare interes atât pentru dezvoltatori, cât și pentru chiriașii mari din retail, logistică dar și IMM-uri. În Europa Centrală și de Vest se observă că există o cerere activă și pe astfel de spații, inner city logistics, adică spații mai mici, de până în 1.000 mp per chiriaș, cu o înălțime utilă de maxim 6-8 m, o structură de construcție diferită, nu din prefabricate, ci chiar și structuri metalice, ce permit o deschidere mai mare și uneori o încăpere fără niciun stâlp.

Majoritatea spațiilor noi construite respectă standardul ISU de instalații de sprinklere și hidranți, dar e foarte atractivă și proximitatea față de oraș. Aceste spații deservesc spre exemplu retailerii care vor să facă livrări rapide cu produse cerute frecvent sau IMM-urile, un segment încă neabordat în România. Randamentele sunt mai bune la astfel de spații industriale, iar clienții încep să înțeleagă acest lucru. Actualmente cererea este mai mare decât oferta, mai ales la jucătorii consacrați care oferă spații de închiriere mari.

Costin Bănică – JLL

Piața e într-adevăr efervescentă atât pe partea de development de construcții și de producție. Competiția a crescut și pe partea de consultanță, iar asta e mereu benefic cel puțin pentru clienți pentru că îi determină pe toți jucătorii să lărgească gama de servicii pe care le oferă. Se observă și o anumită dezvoltare a infrastructurii în România, care e esențială în creșterea nu doar a domeniului industrial ci și a anumitor zone ale țării.

Andrei Brînzea – Partner Land & Industrial Agency, Cushman & Wakefield Echinox

Traversăm cea mai bună perioadă pentru segmentul industrial, însă actorii din acest domeniu trebuie să fie atenți și la provocările ce urmează. În ultimele luni s-a observat o anumită scădere a tranzacțiilor în comparație cu aceeași perioadă a lui 2020, deși se simte pe piață o nevoie de spații de tip city logistics. Totodată se observă disparități semnificative între chiriile din interiorul și din exteriorul orașelor.

S-au dezvoltat și proiectele care reprezintă o îmbinare între segmentul de curierat și cel de retail. Sunt magazine care nu există în formatul clasic, de locație comercială cu mai multe case de marcat, ci au activitate exclusiv în online și sunt poziționate în așa fel în oraș încât curierii să ajungă în maxim 10-15 minute la client. Se încearcă poziționarea acestor spații în diferite zone, unele poate anterior folosite pentru birouri sau retail.

Din perspectiva extinderii spațiilor industriale și logistice în țară, Bucureștiul și Timișoara sunt în top. Dacă vor urma 2-3 ani de dezvoltare constantă a comerțului online, se va vedea o expansiune a depozitelor și în orașele mai mici, inclusiv ca urmare a necesității curierilor de noi hub-uri pentru a livra mai repede și a faptului că multe business-uri locale se măresc și au nevoie de spații adecvate. De asemenea, este încurajator faptul că anul acesta s-au înmulțit oportunitățile de extindere a multor jucătorilor locali și există și cereri noi din partea unor companii din străinătate.

Aurel Basuc – Arhitect, founding partner al biroului Triptic Studio

Biroul este focusat pe diversificarea portofoliului, dezvoltând proiecte de arhitectură în retail, rezidențial, horeca, agricol și scenografie (la Festivalurile Untold și Neversea). De 4 ani, Aurel Basuc este și consultant al Băncii Mondiale, alături de care a generat proiecte de regenerare urbană în mai multe zone ale țării, materializate spre exemplu prin Ghidul stațiunii Mamaia, Promenada din zona portului turistic Constanța și un ghid pe București și Cluj referitor la regenerarea curților școlilor și reintegrarea acestora în țesutul urban.

Anul trecut, Triptic Studio s-a focusat pe proiectele de agricultură și industriale. Actualmente sunt în execuție clădiri industriale cu o suprafață de peste 100.000 mp, dar și proiecte mai mici, de 20.000-25.000 mp.

Principalele obiective în relația cu beneficiarii, în proiecte industriale, sunt optimizarea bugetului, respectarea termenului și o bună comunicare cu constructorul, autoritățile și beneficiarul. Arhitectul trebuie să fie un liant al relației dintre beneficiar, constructor și autorități, deci cu toți actorii implicați într-o astfel de dezvoltare.

Costin Bănică – Head of Industrial Agency JLL România

Zona de construcții a mers bine chiar și în pandemie, ba chiar a crescut în această perioadă interesul investitorilor de diversificare a portofoliului spre zona industrială – situație favorizată și de creșterea economică, mai ales de retail și consum, din ultimii ani. Se observă de asemenea o creștere a încrederii investitorilor în perspectivele de dezvoltare a anumitor zone, spre exemplu Cluj, Sibiu, Brașov, Iași, precum și o anumită accelerare a proiectelor de dezvoltare a infrastructurii. Investițiile gen stadioane sau săli de sport merg bine, dar nu sunt neapărat cele care lipsesc în România, ci sunt alte tipuri de clădiri care ar trebui dezvoltate prioritar. Proiectele de stat în acest sens însă nu sunt gândite atât de complet ca cele private. Spre exemplu, se dezvoltă acum o sală polivalentă la Pitești, într-o locație fără logică pentru un astfel de obiectiv.

Daniel Paraschiv – Co-founder Urbano Parks

În Cluj se discută mult de autostrada urbană, un proiect de 45 km ce se preconizează pentru următorii 2 ani și care va crește mobilitatea în zona metropolitană. De asemenea există interes ca dezvoltările industriale să fie amplasate în apropierea zonelor rezidențiale nou dezvoltate și să aibă cât mai multă eficiență energetică pentru reducerea costurilor utilităților.

Emilian Grigore – National Specification Manager, Rockwool România

În toate industriile se simte o dorință de extindere și dezvoltare. Totuși creșterea substanțială a prețurilor materiilor prime din ultima vreme a frânat într-o anumită măsură această tendință. În consecință, a crescut și prețul pentru produsele finite, spre exemplu pentru vata minerală bazaltică. Din fericire, la noi există fabrica Rockwool din Ploiești, ceea ce dă un mare avantaj României, care altfel ar fi depins de importuri, în condițiile în care multe țări pun deja anumite restricții la export. Fabrica are chiar planuri de extindere, și caută mereu soluții și tehnologii noi pentru montare și utilizare, spre exemplu tehnologia single layer pe acoperișuri. Se lucrează de asemenea și la niște certificări anti-foc pentru zona industrială.

Cum văd dezvoltatorii și consultanții noul standard NZEB, devenit obligatoriu de la 1 ianuarie 2021, care are și o componentă de energie regenerabilă? Acest standard implică obligativitatea ca și noile clădiri industriale să asigure cel puțin 30% din energie din surse regenerabile. La Cluj, problema dezvoltatorilor este cum să implementeze acest standard ținând cont totodată de normele ANRE, căci investiția în panouri fotovoltaice creează o problemă cu refacturarea utilităților către chiriași, pentru recuperarea acestor investiții. Este mai ales nevoie de grijă și la executarea și montarea sistemelor de termoizolație. Mai nou se realizează și teste de etanșeitate pentru aceste spații industriale și logistice pentru a le verifica eficiența energetică.

Aplicarea acestor directive europene în zona industrială necesită investiții mai mari, însă asta duce și la modificarea business case-ului dezvoltatorului, deoarece chiriile nu se modifică, ci manifestă dimpotrivă un trend de comprimare. În consecință, durata de recuperare a investiției este mai mare, iar rentabilitatea pentru investitori și dezvoltatori este mai redusă.

Pentru eficientizarea acestor proiecte este necesară dezvoltarea de parteneriate între proprietarii și utilizatorii acestor spații. Spre exemplu, un proiect industrial implementat la Chitila a fost dotat panouri solare pe acoperiș, ceea ce este o investiție foarte apreciată de chiriași, însă în mod clar ea nu înlocuiește sursa principală de energie. În plus, multe spații industriale consumă multă energie, deci au nevoi energetice suplimentare față de alte spații. O soluție poate fi negocierea împreună cu chiriași a unor planuri de folosire a respectivelor spații, pentru diminuarea pierderilor inutile de energie.

Prețurile dezvoltărilor și implicit și ale chiriilor pentru spații industriale optimizate se vor ajusta treptat. Pe măsură ce panourile fotovoltaice vor deveni mai accesibile financiar și tehnic, investițiile necesare vor fi mai mici. La fel s-a întâmplat cu „revoluția LED-urilor” de acum câțiva ani: inițial acestea erau scumpe, astăzi însă toată lumea le folosește iar costurile asociate sunt infime, practic inexistente.

Multe spații industriale în folosință în România sunt vechi, neconforme standardelor actuale, nu au autorizații și prezintă numeroase riscuri pentru proprietari și chiriași. Totuși numeroși clienți preferă să rămână cu business-urile în astfel de spații, în locul unora mai sigure și mai eficiente, dar unde chiria este mai mare. Autoritățile ar trebui să controleze mai bine funcționarea acestor spații improprii, nesigure și ineficiente energetic.

Legat de intrarea în legalitate a depozitelor vechi, proprietarii și chiriașii au început totuși să vadă potențialul din piață, și de asemenea faptul că cu aceste spații improprii, fără protecție la incendii, termoizolare, care nu respectă standardele de eficiență energetică, se expun unor riscuri mari. De asemenea, prețurile pentru spațiile optimizate au început să mai scadă. 

Discuțiile de la această întâlnire vor fi continuate în toamnă, pe 22 octombrie, la Hotel JW Marriot din București, unde va avea loc a patra ediție a Forumului Marilor Dezvoltatori. Va fi un eveniment internațional dedicat marilor dezvoltatori și investitori din industria construcțiilor office, retail, industrial logistice, mixte și publice, și va urmări evoluția proiectelor în cele 3 etape semnificative: viziune, investiție și dezvoltare. Întregul calendar de întâlniri din seria „România Construiește 2021” îl puteți consulta aici.

Înscrierile la ediția DEVO din acest an se pot face aici.