Construcția spațiilor comerciale și industrial-logistice în România – Sinteza celei de-a treia sesiuni DEVO 2021

Cea de-a 4-a ediție a forumului DEVO, dedicat marilor dezvoltatori și marilor proiecte de construcții din România, a avut loc pe 6 octombrie 2021, la JW Marriott Grand Hotel din București. Focusul celei de-a treia sesiuni a evenimentului a fost dezvoltarea spațiilor comerciale și industrial-logistice.

Partenerii ediției 2021 au fost: SpeedwellNordis GroupModulisAFI EuropeKoneRockwoolVeluxAlumilBrisk GroupVimarElco Heating SolutionsAgricinRadoxTheta FurniturePlanRadar și ACO.

Chairmanul evenimentului a fost arhitectul Șerban Țigănaș, Fondator și Președinte al biroului de arhitectură și inginerie DICO și ȚIGĂNAȘ, Decan al Facultății de Arhitectură și Urbanism din Cluj-Napoca, iar printre invitați s-au numărat: Daniel Paraschiv,Co-fondator Urbano Parks; Dana Bordei, Comercial Country Manager VGP România; Dragoș Țigău,General Manager Qualis Properties; Alexandra Berdan, Arhitect, Fondatoarea Biroului A+Noima; Emilian Grigore, National Specification Manager ROCKWOOL România; Matius Ichim, Arhitect, Fondator Matius Studio și Viorel Niculae, General Manager V.E.M. Proiect Lighting.

Daniel Paraschiv – Co-fondator Urbano Parks, Cluj-Napoca

Dezvoltările industriale au o prezență mai consistentă abia de 5-6 ani. Tendința e ca industrialul să părăsească urbanul și să vină cât mai aproape de zonele rezidențiale nou create, pentru a facilita mobilitatea casă-muncă. Urbano Parks a încercat să răspundă nevoilor din zona Clujului, mergând spre populația tânără și dinamică, în zona Florești-Gilău. Astfel de dezvoltări inversează de fapt traficul, tirurile nu mai trec prin zone rezidențiale urbane, iar clădirile industriale pot fi concepute astfel încât să fie mai sigure, mai eficiente și mai moderne.

Dezvoltările industriale ale acestui grup sunt preponderent de tipul build-and-lease, cu spații industriale de clasă A disponibile pentru închiriere pe termen mediu și lung. La 2 ani de la fondare, Urbano Parks este (alături de chiriașii săi) cel mai mare contributor la bugetul local din Gilău, acomodând o gamă largă de business-uri. De asemenea, chiriașii au posibilitatea de a se dezvolta, existând numeroase posibilități de creștere precum și un avantajul că grijile de real estate sunt lăsate în atenția proprietarului, iar business-urile se pot concentra pe dezvoltare. Dacă spațiul de real estate industrial e bine gândit și gestionat, costurile de parcurs și de management ale chiriașilor scad substanțial.

În Cluj s-a dezvoltat în ultimii ani mai mult office-ul decât industrialul, dar potențialul de creștere și pentru industrial e enorm, mai ales că astfel de proiecte aduc plusvaloare comunității și oportunități de investiții multiple. Chiriile deocamdată sunt stabile și se preconizează o perioadă în care industrialul va lua amploare. În ceea ce privește atragerea de proiecte mari, o problemă ar fi faptul că nu suntem încă în spațiul Schengen.

Industrialul trebuie să meargă după resursa umană sau invers, resursa umană trebuie relocată în funcție de dezvoltările industriale? Mai natural pare importul de resursă umană, însă (deși e mai dificil) e important să se încerce aducerea industrialului aproape de zonele rezidențiale nou dezvoltate, iar ele să fie aproape de infrastructura mare. În acest sens e absolut necesară o bună colaborare cu autoritățile publice locale, inclusiv pentru trecerea unor parcele din extravilan în intravilan, racordarea la utilități, structurarea transportului public etc.

Un parc industrial necesită un administrator care își poate ajuta chiriașii per total cu amortizarea costurilor și administrarea și mentenanța spațiilor comune.

Dana Bordei – Comercial Country Manager, VGP Romania

VGP e în România din 2007, actualmente fiind prezent în 5 orașe, iar la nivel internațional în 14 țări. Direcția de dezvoltare include achiziționarea de terenuri premium cu infrastructură deja existentă. În Timișoara există deja construiți 170.000 metrii pătrați și se construiește speculativ și în Arad, Sibiu, Brașov și București.

În ultimii 3 ani piața s-a maturizat, iar multe centre logistice mari existente astăzi s-au consolidat în această perioadă (mari retaileri, producție). La mulți clienți se observă o precauție în ceea ce privește extinderea, dar totodată și o asumare mult mai mare a acestor planuri de expansiune. Actualmente se vizează consolidarea spațiilor deja construite, și continuarea strategiei de dezvoltări speculative (achiziționare terenuri, PUZ, construcție cu ocupare ulterioară).

Producția se duce după forța de muncă, logistica se duce după infrastructură. Există clienții de logistică (100% legați de infrastructura mare), clienții de producție (care vin în principal pentru forța de muncă foarte ieftină), iar VGP încearcă să consolideze ambele direcții de business industrial. Există de asemenea clădiri construite speculativ care apoi își așteaptă chiriașii (inițial necunoscuți) sau clădiri customizate (100% după specificațiile clienților). Fiecare dezvoltare speculativă implică însă necesitatea unor reautorizări constante (la Timișoara, spre exemplu, există doi angajați care se ocupă exclusiv de aceste reautorizări). Chiar dacă VGP a autorizat o clădire la ISU, în funcție de specificul clienților sunt constant necesare noi reautorizări.

Lipsa totală de planificare a zonelor industriale e o problemă: acestea sunt azi dictate 100% de jucători privați, nu de autoritățile publice (care nu au strategii de producție, de transport, etc.). E dificil când dezvoltatorii de proiecte industriale aleg niște locați în mod responsabil, își fac planuri în consecință și apoi se trezesc că lângă locația lor se construiesc proiecte rezidențiale în imediata apropiere, ceea ce nu intra în planurile lor inițiale. O altă provocare sunt capacitățile rețelelor de utilități, în proiectarea cărora rareori se ia în calcul posibilitatea dezvoltărilor industriale sau modul în care sunt oferite aceste utilități (spre exemplu e o mare problemă dacă se întrerupe curentul timp de mai multe zile pentru o revizie, într-un parc industrial în care sunt mai mulți chiriași care au activitate în ture – sau dacă inițial dezvoltorului i se promite acces la energie electrică accesibilă, iar apoi se dovedește că distanța acesteia față de dezvoltarea imobiliară este mai mare).

Dragoș Țigău – General Manager, Qualis Properties, Brașov

Qualis Properties este o companie de dezvoltări imobiliare relativ nouă, care și-a început activitatea în 2017 în Brașov. A început cu zona rezidențială, iar în 2020 s-a extins și spre zona logistică. Brașovul are un potențial de dezvoltare foarte mare, mai ales din perspectiva viitorului aeroport de aici. S-a observat în zona rezidențială o tendință: aproximativ 30% dintre clienți vor să se relocheze în Brașov. Oamenii se mută după joburi, iar aici au venit multe companii mari, mai ales în zona de automotive. De asemenea, partea de urbanism în marile orașe a devenit un coșmar, motiv pentru care unii dezvoltatori renunță la ele, devenind astfel mai tentante proiectele industriale.

Brașovul e foarte atractiv și prin prisma turismului și a zonei. Mai mult, viitorul aeroport de aici se preconizează că va opera un număr semnificativ de zboruri de marfă și logistice.

Compania a identificat o nișă de spații logistice, anume cele de suprafețe mici și medii. În spațiul industrial Modulis se amenajează 10 hale cu o suprafață închiriabilă între 600 și 2000 mp, de clasă A, cu autorizație ISU și construite din prefabricate de beton. Fiecare hală va avea deasupra panouri fotovoltaice, energia verde obținută urmând a fi folosită de către chiriași. De asemenea, aici va fi amenajat cel mai mare parc de stații pentru mașini electrice din România, iar energia electrică va fi produsă în cadrul acestui spațiu.

Dezvoltările speculative comportă numeroase riscuri, căci nu se știe ce activități vor dezvolta viitorii chiriași și ce alte autorizări sau adaptări vor fi necesare. Majoritatea clienților sunt însă din start foarte interesați de autorizațiile ISU pe care le oferă acest dezvoltator.

O abordare unitară atât din partea mediului privat cât și a autorităților este indispensabilă, pentru că orice dezvoltare de real estate este un win-win. Mediul privat vrea să dezvolte un business, autoritățile vor dezvoltarea urbană și colectarea de taxe. Ar fi necesar ca atât comunitatea, cât și comunicarea investitorilor privați să fie mai strânse, pentru colaborări și proiecte mai sănătoase. Dar e nevoie și de resursă umană calificată, iar din acest punct de vedere Clujul are un mare avantaj față de alte orașe pentru că este și un mare centru universitar.

Alexandra Berdan – Arhitect, Fondatoarea Biroului A+Noima, Iași

Deși s-a înființat doar acum 4 ani, biroul lucrează cu proiecte la orice scară. Primul și cel mai mare proiect de până acum a fost Centrul pentru Industria Electronică (Fabrica Electra), devenit un exemplu de bună practică în arhitectura industrială. Se află într-un parc industrial dezvoltat de primărie, care a pus dezvoltatorilor la dispoziție niște terenuri. Obiectivul a fost de a construi 10.000 mp, cu trei hale de producție pentru trei firme distincte din același grup. Beneficiarul și-a dorit să construiască un reper, nu doar un proiect funcțional ci și unul care să însemne ceva și să lase o moștenire în urmă. Biroul a studiat arhitectura industrială românească și a căutat punctele tari ale unor astfel de proiecte de real estate. Astfel s-a ajuns la un model de înglobare a celor trei hale – complet individualizate, dar totodată și complet legale între ele, prin spațiile interioare și fluxul vizual – împreună cu niște curți interioare (spații de socializare). S-a respectat și cerința beneficiarului, ca toate spațiile să comunice vizual și funcțional între ele, cu lumină naturală și cu optimizarea preluării apelor pluviale.

Sustenabilitatea unor dezvoltări trebuie să înceapă încă de la geometria inițială a proiectelor, iar proiectul industrial din Iași a folosit mai multe elemente de compoziție precum simetria, repetiția și ritmul, transformând astfel constrângerile legate de resurse într-un punct forte al proiectului. S-a insistat de asemenea pe transparență, pentru un flux vizual optim care să genereze comunicare și interacțiune.

Centrul pentru Industria Electronică a câștigat mai multe premii, primul fiind Romanian Building Awards în 2019, apoi în 2020 BigSEE Awards la categoria Public Architecture, iar în 2021 a participat la mai multe expoziții și a fost nominalizat la alte premii. Proiectul a fost gândit atât funcțional cât și din perspectiva folosirii judicioase a resurselor, a legăturilor funcționale și a fluidității vizuale, optimizând spațiul disponibil și dând individualitate proiectului. E un proiect care, asemenea numelui acestui birou de arhitectură, „are noimă”.

Emilian Grigore – National Specification Manager, ROCKWOOL România

Toate produsele livrate de Rockwool în România sunt produse în țară, în fabrica de lângă Ploiești. Vorbind despre siguranța la foc și impactul asupra zonei financiare, ca producător de materiale rezistente la foc, Rockwool este un partener foarte important pentru mulți dezvoltatori. Vata minerală bazaltică e un produs incombustibil, care nu arde și nu degajă fum. Normativele ISU, care stau la baza avizelor care se dau în România actualmente, sunt însă mai vechi de 20 de ani, iar proiectele imobiliare, de orice fel, trebuie nu doar să aibă „avizele la zi”, ci și să fie sustenabile și sigure în timp.

În „lupta” din ultimii ani dintre polistiren și vata minerală bazaltică, vata are încă un procent mai mic din piață, însă se observă o tendință semnificativă de creștere. Asta pentru că oamenii conștientizează tot mai mult riscurile și necesitatea prevenirii lor prin utilizarea de materiale ignifuge adecvate. Autoritățile trebuie ajutate să vină cu specificații actualizate, corecte din punct de vedere al securității la incendii. Pe de altă parte, asiguratorii impun anumite standarde de calitate și au contribuit la îmbunătățirea normativelor.

Rockwool deține o certificare la nivel global pentru acoperișurile de tip terasă, însă din păcate în România există doar câțiva investitori internaționali care aleg produse pe baza acestor certificări. E nevoie însă, indiscutabil, de o responsabilitate comună și o etică a dezvoltatorilor imobiliari și a chiriașilor respectivelor proiecte. Când un operator își evaluează corect business-ul și înțelege nevoia de a îl desfășura în spații mai sigure (dincolo de respectarea la limită a standardelor legale, ci având în vedere în primul rând un nivel optim de securitate și eficiență) va alege mai repede un spațiu conform în detrimentul unuia neconform, dar mai ieftin.

Matius Ichim – Arhitect, fondator Matius Studio

Este un birou de arhitectură cu 20 de ani de experiență, specializat pe zona de retail. Anul trecut, când părea că retailul a înghețat, studioul a investit într-o platformă online, Prioretail, și în retehnologizare și vizibilitate. Această platformă a făcut mai cunoscută prezența specializată, de încredere a biroului pe această piață de retail. E important să cultivăm încrederea în parteneriate și comunicare, în această industrie și nu numai. Încrederea „bate” chiar și prețurile în ochii multor clienți.

Economia circulară, reîntoarcerea anumitor materiale din industria de retail în circuitul economic: Din păcate aceasta este una dintre cele mai poluante industrii și mulți furnizori de materii prime pentru retail nu au infrastructura necesară în acest sens; multe procese de colectare a deșeurilor rămase de la dezvoltări imobiliare nu sunt sustenabile, nici reciclarea nu „stă prea bine”. Totuși, pandemia a avut și un efect bun: mulți retaileri au decis, prin politica tot mai puternică de reducere a amprentei de carbon, să lucreze mai mult cu producători locali de diferite materii prime, ceea ce reduce și riscul de a avea întârzieri sau blocaje în fluxul de materie primă. Alt aspect pozitiv este că tot mai mulți din industrie își pun problema reciclării și a eficienței energetice (tot mai mulți retaileri înlocuiesc de exemplu sistemele de iluminare și cele energetice cu unele mai sustenabile).

Viorel Niculae – General Manager, V.E.M. Proiect Lighting

V.E.M. Proiect Lighting se ocupă de sisteme de iluminat (made in Romania) multe dintre ele personalizate, mai ales pentru zona de retail și de birouri, dar și zona de automatizări (de clădiri, rezidențiale sau automatizări de iluminat, inclusiv pe industrial).

Creșterea prețului energiei va continua, iar mulți clienți nu știu cum să aleagă soluții sustenabile și pentru viitor. Light design-ul este de fapt proiectare, care se leagă direct și de eficacitatea luminii respective în spațiul dat. De câțiva ani, V.E.M. Proiect Lighting are o colaborare cu Facultatea de Arhitectură din București pentru un curs de introducere în iluminat, pentru ca viitorii arhitecți să știe mai bine ce să ceară proiectanților din perspectiva iluminatului optim și sustenabil. Proiectarea, furnizarea, programarea și punerea în funcțiune a sistemelor de iluminat trebuie să fie realizate unitar, de către specialiști (care sunt însă foarte puțini în România), astfel încât clientul să aibă un singur interlocutor.

Compania reușește și să recicleze corpurile de iluminat de la clienți, iar astfel se reduce poluarea, se reduc costurile clientului și se mărește eficiența.

Cea de-a 5-a ediție DEVO va avea loc pe 6 octombrie 2022, la JW Marriott Grand Hotel din București. Mai multe despre opțiunile de implicare și parteneriat la construieste@borocommunication.ro

Share on facebook
Facebook
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on linkedin
LinkedIn

BORO Newsletter

Dacă sunteți interesat de noutățile din cadrul evenimentelor/proiectelor noastre

vă rugăm să vă înscrieți aici.

Alte știri din categoria construcții, real estate

Vreau să particip

Vreau să devin Partener

Ene Gîrban

Director General, AGRO-IND COM, Buzău, +2000 ha
Fermier Invitat

Evenimentul RALF, care a reușit să unească mari fermieri români, a fost un real succes. S-au spus puncte de vedere foarte clare și totodată invitații au avut o prezență remarcabilă. Întregul eveniment a avut o ținută de gală.

Vlad Bontaș

Director, AGROCOV, Galați, +5500 ha
Fermier Invitat
Vreau în primul rând să vă mulțumesc pentru invitația acordată și să vă felicit pentru organizarea Forumului, una foarte bine structurată, atât în baza invitaților, cât și a subiectelor abordate. A fost o zi plină de acumulare de informații, sperăm noi folositoare, iar când ne-au permis pauzele am profitat pe partea de networking cunoscând alți colegi din țară și povestind unii altora cu ce ne lovim în fermele noastre și ce putem îmbunătăți.

Dr. Cristian Radu Jecan

Director Medical, Spitalul „Prof. Dr. Agrippa Ionescu”, București

Medic Invitat ROHO

„Mulțumesc organizatorilor pentru conceptul și formatul evenimentului Convenția Română a Spitalelor ROHO 2017. A fost o onoare și în același timp o experiență remarcabilă să onorez invitația primită. Conferința a oferit un cadru de întâlnire ideal pentru membrii echipelor de management din spitalele românești, prin asigurarea unui cadru propice de schimbare a informațiilor, de împărtășire a problemelor întâlnite în cadrul procesului de management spitalicesc și mai important, a soluțiilor găsite. Participarea specialiștilor și a profesioniștilor din sănătate din alte țări europene în cadrul ROHO, mai ales a celor din zonele învecinate cu România, a asigurat o diseminare largă a unor proiecte și soluții specifice implementate de aceștia, care pot constitui un model și pentru țara noastră.”

Dr. Elisabeta Raț

Manager, Spitalul Municipal Carei, Satu Mare

Manager Invitat ROHO

”Vă mulțumesc pentru faptul că și în acest an m-ați onorat cu invitația de a participa la acest eveniment. Din prezentările Speakerilor din sănătate, de la noi și din străinătate, am observat că preocuparea deosebită pentru asigurarea calității actului medical și siguranța pacienților câștigă tot mai mult teren în managementul spitalelor publice și private. Cred că, în activitatea zilnică din unitățile sanitare, protocoalele terapeutice și procedurile de lucru implementate, definesc bune practici de eliminare a riscurilor clinice, combaterea infecțiilor asociate asistenței medicale și nu în ultimul rând, o abordare corectă și eficientă a diagnosticării și a tratamentului pacienților.”

Petru Șușca

Manager, Spitalul Clinic Județean de Urgență, Cluj

Manager Invitat ROHO

„Convenția Română a Spitalelor se evidențiază în peisajul evenimentelor din România. Reunind profesioniști din domeniul medical, evenimentul devine un prilej de a împărtăși experiență, dar și o ocazie de a interacționa cu oameni cu preocupări similare. Am apreciat alegerea atentă a speakerilor. Cunoștințele acestora sunt de un real folos în munca zilnică și pentru rezolvarea unora dintre problemele cu care ne confruntăm. Calific ediția din 2016 a Convenției Române a Spitalelor drept un eveniment constructiv și de calitate.”

Dr. Alina-Bondoc

Director Medical, Medlife Titan, București

Medic Invitat ROHO

”Vă mulțumesc pentru invitatia la ROHO 2017 și mă bucur că am avut prilejul să particip și să ascult profesioniști din managementul medical, atât din România, cât și din străinătate. Consider că un asemenea eveniment pune România pe hartă, ca țară europeană, care oferă servicii de sănătate populației, la standarde de înaltă calitate. Este extrem de important schimbul de experiență și de viziune la nivel de management, pe care îl oferă un eveniment de acest tip, și nu în ultimul rând, posibilitatea de a cunoaște persoane-cheie din acest domeniu și de a lega relații profesionale de durată. Am apreciat în mod deosebit oportunitatea de a crește vizibilitatea sistemului medical privat în fața guvernanților, atât pe plan național, cât și internațional, prin promovarea unor organizații cum ar fi European Union of Private Hospitals (EUHP).”

Dr. Mircea Cinteză

Șeful Secției Cardiologie 1, Spitalul Universitar de Urgență București

Medic Invitat ROHO

„A fost impresionant interesul pentru Convenția Română a Spitalelor. Un mare număr de participanți au venit la București din întreaga țară. Temele dezbatute sunt importante pentru oricine este implicat în activitatea de management medical.”

Vlad Bontaș

Manager, AGROVOC, Galați, +5500 ha

Guest Farmer

First and foremost, I want to thank you for your invitation and to congratulate you on the organization of the Forum, which was very well structured, both in terms of the guests, as well as of the topics addressed. It was a day full of – we hope – useful information; when the breaks allowed it, we made the most of the networking part to become acquainted with other Romanian colleagues and to talk about the problems in our farms and what could be improved.

Ciprian Dogaru

Executive Manager, Hotel Ambient 4*, Brașov

FORO Guest

The quality of the services must be continuously improved, and this is done through regular trainings and last-minute information shared with the relevant departments. Maintenance of hotel spaces is also a priority, as good hotel services cannot compensate for unattended space and vice versa. A mix between the two components is ideal and leads to the success of the customer relationship. A hotel’s reputation is its business card. In the online environment, the grades given by the guests are the mirror of the activity of the hotel, and they can be improved by good management and communication with the client.

Bogdan Arsene

General Manager, Best Western Stil Hotel 4*, Bucharest

FORO Guest

The policy of the Best Western Stil hotel has a very important component of customer service. We care about our guests and are very attentive to the feedback they send us through various forms (directly at the hotel reception, in direct meetings with our staff, through the hotel feedback forms, through the pages of TripAdvisor, Booking, Facebook etc.). Feedback from our guests helps us to maintain the level of services and facilities we offer to a certain standard and to make improvements. In the last 2 years we have made significant investments in this regard.

Chef Ștefan Popescu

Executive Chef, Pullman Bucharest World Trade Center

FORO Guest 

Un restaurant este în sine o investiție complexă. Una dintre problemele actuale în acest domeniu este calitatea serviciilor, motiv pentru care este imperativ să investești în această direcție. Un restaurant poate rămâne „de top” doar menționând calitatea – de aceea acest concept trebuie înțeles în detaliu. Concurența crește în toate sectoarele, iar cea mai bună modalitate de a vă distinge de ceilalți este reputația pe care o construiți. Decizia de a folosi reputația ca instrument de construire a carierei diferă de la un sector la altul și depinde de obiectivul profesional. Cu toate acestea, a fi un profesionist cu vizibilitate devine un mijloc tot mai necesar de dezvoltare a carierei.

Proiect: Openville

Timisoara, Romania

IULIUS & ATTERBURY EUROPE

Openville este cel mai mare proiect de tip mixt din vestul României, aflat în plină dezvoltare în centrul Timişoarei, în proximitatea Iulius Mall. Acesta va fi principalul pol de business, retail şi entertainment din regiune şi va fi inaugurat în primăvara anului 2019, odată cu finalizarea primei etape. Openville va reprezenta o destinaţie cosmopolită de lifestyle, care va include: şapte clădiri de birouri, 450 de magazine, un parc de peste 55.000 mp, restaurante şi cafenele tematice, un nou concept de cinema, carusel pentru copii şi săli de evenimente. Valoarea investiţiei este de peste 220 de milioane de euro.

Presented by

Raluca-Munteanu-1
Raluca Munteanu
Business Development Manager IULIUS
Speaker DEVO 2018
Raluca-Munteanu-1
Raluca Munteanu
Business Development Manager IULIUS
Speaker DEVO 2018

Other Projects & Speakers