Cea de-a 4-a ediție a forumului DEVO, dedicat marilor dezvoltatori și marilor proiecte de construcții din România, a avut loc pe 6 octombrie 2021, la JW Marriott Grand Hotel din București. Focusul celei de-a treia sesiuni a evenimentului a fost dezvoltarea spațiilor comerciale și industrial-logistice.

Partenerii ediției 2021 au fost: Speedwell, Nordis Group, Modulis, AFI Europe, Kone, Rockwool, Velux, Alumil, Brisk Group, Vimar, Elco Heating Solutions, Agricin, Radox, Theta Furniture, PlanRadar și ACO.

Chairmanul evenimentului a fost arhitectul Șerban Țigănaș, Fondator și Președinte al biroului de arhitectură și inginerie DICO și ȚIGĂNAȘ, Decan al Facultății de Arhitectură și Urbanism din Cluj-Napoca, iar printre invitați s-au numărat: Daniel Paraschiv,Co-fondator Urbano Parks; Dana Bordei, Comercial Country Manager VGP România; Dragoș Țigău,General Manager Qualis Properties; Alexandra Berdan, Arhitect, Fondatoarea Biroului A+Noima; Emilian Grigore, National Specification Manager ROCKWOOL România; Matius Ichim, Arhitect, Fondator Matius Studio și Viorel Niculae, General Manager V.E.M. Proiect Lighting.

Daniel Paraschiv – Co-fondator Urbano Parks, Cluj-Napoca

Dezvoltările industriale au o prezență mai consistentă abia de 5-6 ani. Tendința e ca industrialul să părăsească urbanul și să vină cât mai aproape de zonele rezidențiale nou create, pentru a facilita mobilitatea casă-muncă. Urbano Parks a încercat să răspundă nevoilor din zona Clujului, mergând spre populația tânără și dinamică, în zona Florești-Gilău. Astfel de dezvoltări inversează de fapt traficul, tirurile nu mai trec prin zone rezidențiale urbane, iar clădirile industriale pot fi concepute astfel încât să fie mai sigure, mai eficiente și mai moderne.

Dezvoltările industriale ale acestui grup sunt preponderent de tipul build-and-lease, cu spații industriale de clasă A disponibile pentru închiriere pe termen mediu și lung. La 2 ani de la fondare, Urbano Parks este (alături de chiriașii săi) cel mai mare contributor la bugetul local din Gilău, acomodând o gamă largă de business-uri. De asemenea, chiriașii au posibilitatea de a se dezvolta, existând numeroase posibilități de creștere precum și un avantajul că grijile de real estate sunt lăsate în atenția proprietarului, iar business-urile se pot concentra pe dezvoltare. Dacă spațiul de real estate industrial e bine gândit și gestionat, costurile de parcurs și de management ale chiriașilor scad substanțial.

În Cluj s-a dezvoltat în ultimii ani mai mult office-ul decât industrialul, dar potențialul de creștere și pentru industrial e enorm, mai ales că astfel de proiecte aduc plusvaloare comunității și oportunități de investiții multiple. Chiriile deocamdată sunt stabile și se preconizează o perioadă în care industrialul va lua amploare. În ceea ce privește atragerea de proiecte mari, o problemă ar fi faptul că nu suntem încă în spațiul Schengen.

Industrialul trebuie să meargă după resursa umană sau invers, resursa umană trebuie relocată în funcție de dezvoltările industriale? Mai natural pare importul de resursă umană, însă (deși e mai dificil) e important să se încerce aducerea industrialului aproape de zonele rezidențiale nou dezvoltate, iar ele să fie aproape de infrastructura mare. În acest sens e absolut necesară o bună colaborare cu autoritățile publice locale, inclusiv pentru trecerea unor parcele din extravilan în intravilan, racordarea la utilități, structurarea transportului public etc.

Un parc industrial necesită un administrator care își poate ajuta chiriașii per total cu amortizarea costurilor și administrarea și mentenanța spațiilor comune.

Dana Bordei – Comercial Country Manager, VGP Romania

VGP e în România din 2007, actualmente fiind prezent în 5 orașe, iar la nivel internațional în 14 țări. Direcția de dezvoltare include achiziționarea de terenuri premium cu infrastructură deja existentă. În Timișoara există deja construiți 170.000 metrii pătrați și se construiește speculativ și în Arad, Sibiu, Brașov și București.

În ultimii 3 ani piața s-a maturizat, iar multe centre logistice mari existente astăzi s-au consolidat în această perioadă (mari retaileri, producție). La mulți clienți se observă o precauție în ceea ce privește extinderea, dar totodată și o asumare mult mai mare a acestor planuri de expansiune. Actualmente se vizează consolidarea spațiilor deja construite, și continuarea strategiei de dezvoltări speculative (achiziționare terenuri, PUZ, construcție cu ocupare ulterioară).

Producția se duce după forța de muncă, logistica se duce după infrastructură. Există clienții de logistică (100% legați de infrastructura mare), clienții de producție (care vin în principal pentru forța de muncă foarte ieftină), iar VGP încearcă să consolideze ambele direcții de business industrial. Există de asemenea clădiri construite speculativ care apoi își așteaptă chiriașii (inițial necunoscuți) sau clădiri customizate (100% după specificațiile clienților). Fiecare dezvoltare speculativă implică însă necesitatea unor reautorizări constante (la Timișoara, spre exemplu, există doi angajați care se ocupă exclusiv de aceste reautorizări). Chiar dacă VGP a autorizat o clădire la ISU, în funcție de specificul clienților sunt constant necesare noi reautorizări.

Lipsa totală de planificare a zonelor industriale e o problemă: acestea sunt azi dictate 100% de jucători privați, nu de autoritățile publice (care nu au strategii de producție, de transport, etc.). E dificil când dezvoltatorii de proiecte industriale aleg niște locați în mod responsabil, își fac planuri în consecință și apoi se trezesc că lângă locația lor se construiesc proiecte rezidențiale în imediata apropiere, ceea ce nu intra în planurile lor inițiale. O altă provocare sunt capacitățile rețelelor de utilități, în proiectarea cărora rareori se ia în calcul posibilitatea dezvoltărilor industriale sau modul în care sunt oferite aceste utilități (spre exemplu e o mare problemă dacă se întrerupe curentul timp de mai multe zile pentru o revizie, într-un parc industrial în care sunt mai mulți chiriași care au activitate în ture – sau dacă inițial dezvoltorului i se promite acces la energie electrică accesibilă, iar apoi se dovedește că distanța acesteia față de dezvoltarea imobiliară este mai mare).

Dragoș Țigău – General Manager, Qualis Properties, Brașov

Qualis Properties este o companie de dezvoltări imobiliare relativ nouă, care și-a început activitatea în 2017 în Brașov. A început cu zona rezidențială, iar în 2020 s-a extins și spre zona logistică. Brașovul are un potențial de dezvoltare foarte mare, mai ales din perspectiva viitorului aeroport de aici. S-a observat în zona rezidențială o tendință: aproximativ 30% dintre clienți vor să se relocheze în Brașov. Oamenii se mută după joburi, iar aici au venit multe companii mari, mai ales în zona de automotive. De asemenea, partea de urbanism în marile orașe a devenit un coșmar, motiv pentru care unii dezvoltatori renunță la ele, devenind astfel mai tentante proiectele industriale.

Brașovul e foarte atractiv și prin prisma turismului și a zonei. Mai mult, viitorul aeroport de aici se preconizează că va opera un număr semnificativ de zboruri de marfă și logistice.

Compania a identificat o nișă de spații logistice, anume cele de suprafețe mici și medii. În spațiul industrial Modulis se amenajează 10 hale cu o suprafață închiriabilă între 600 și 2000 mp, de clasă A, cu autorizație ISU și construite din prefabricate de beton. Fiecare hală va avea deasupra panouri fotovoltaice, energia verde obținută urmând a fi folosită de către chiriași. De asemenea, aici va fi amenajat cel mai mare parc de stații pentru mașini electrice din România, iar energia electrică va fi produsă în cadrul acestui spațiu.

Dezvoltările speculative comportă numeroase riscuri, căci nu se știe ce activități vor dezvolta viitorii chiriași și ce alte autorizări sau adaptări vor fi necesare. Majoritatea clienților sunt însă din start foarte interesați de autorizațiile ISU pe care le oferă acest dezvoltator.

O abordare unitară atât din partea mediului privat cât și a autorităților este indispensabilă, pentru că orice dezvoltare de real estate este un win-win. Mediul privat vrea să dezvolte un business, autoritățile vor dezvoltarea urbană și colectarea de taxe. Ar fi necesar ca atât comunitatea, cât și comunicarea investitorilor privați să fie mai strânse, pentru colaborări și proiecte mai sănătoase. Dar e nevoie și de resursă umană calificată, iar din acest punct de vedere Clujul are un mare avantaj față de alte orașe pentru că este și un mare centru universitar.

Alexandra Berdan – Arhitect, Fondatoarea Biroului A+Noima, Iași

Deși s-a înființat doar acum 4 ani, biroul lucrează cu proiecte la orice scară. Primul și cel mai mare proiect de până acum a fost Centrul pentru Industria Electronică (Fabrica Electra), devenit un exemplu de bună practică în arhitectura industrială. Se află într-un parc industrial dezvoltat de primărie, care a pus dezvoltatorilor la dispoziție niște terenuri. Obiectivul a fost de a construi 10.000 mp, cu trei hale de producție pentru trei firme distincte din același grup. Beneficiarul și-a dorit să construiască un reper, nu doar un proiect funcțional ci și unul care să însemne ceva și să lase o moștenire în urmă. Biroul a studiat arhitectura industrială românească și a căutat punctele tari ale unor astfel de proiecte de real estate. Astfel s-a ajuns la un model de înglobare a celor trei hale – complet individualizate, dar totodată și complet legale între ele, prin spațiile interioare și fluxul vizual – împreună cu niște curți interioare (spații de socializare). S-a respectat și cerința beneficiarului, ca toate spațiile să comunice vizual și funcțional între ele, cu lumină naturală și cu optimizarea preluării apelor pluviale.

Sustenabilitatea unor dezvoltări trebuie să înceapă încă de la geometria inițială a proiectelor, iar proiectul industrial din Iași a folosit mai multe elemente de compoziție precum simetria, repetiția și ritmul, transformând astfel constrângerile legate de resurse într-un punct forte al proiectului. S-a insistat de asemenea pe transparență, pentru un flux vizual optim care să genereze comunicare și interacțiune.

Centrul pentru Industria Electronică a câștigat mai multe premii, primul fiind Romanian Building Awards în 2019, apoi în 2020 BigSEE Awards la categoria Public Architecture, iar în 2021 a participat la mai multe expoziții și a fost nominalizat la alte premii. Proiectul a fost gândit atât funcțional cât și din perspectiva folosirii judicioase a resurselor, a legăturilor funcționale și a fluidității vizuale, optimizând spațiul disponibil și dând individualitate proiectului. E un proiect care, asemenea numelui acestui birou de arhitectură, „are noimă”.

Emilian Grigore – National Specification Manager, ROCKWOOL România

Toate produsele livrate de Rockwool în România sunt produse în țară, în fabrica de lângă Ploiești. Vorbind despre siguranța la foc și impactul asupra zonei financiare, ca producător de materiale rezistente la foc, Rockwool este un partener foarte important pentru mulți dezvoltatori. Vata minerală bazaltică e un produs incombustibil, care nu arde și nu degajă fum. Normativele ISU, care stau la baza avizelor care se dau în România actualmente, sunt însă mai vechi de 20 de ani, iar proiectele imobiliare, de orice fel, trebuie nu doar să aibă „avizele la zi”, ci și să fie sustenabile și sigure în timp.

În „lupta” din ultimii ani dintre polistiren și vata minerală bazaltică, vata are încă un procent mai mic din piață, însă se observă o tendință semnificativă de creștere. Asta pentru că oamenii conștientizează tot mai mult riscurile și necesitatea prevenirii lor prin utilizarea de materiale ignifuge adecvate. Autoritățile trebuie ajutate să vină cu specificații actualizate, corecte din punct de vedere al securității la incendii. Pe de altă parte, asiguratorii impun anumite standarde de calitate și au contribuit la îmbunătățirea normativelor.

Rockwool deține o certificare la nivel global pentru acoperișurile de tip terasă, însă din păcate în România există doar câțiva investitori internaționali care aleg produse pe baza acestor certificări. E nevoie însă, indiscutabil, de o responsabilitate comună și o etică a dezvoltatorilor imobiliari și a chiriașilor respectivelor proiecte. Când un operator își evaluează corect business-ul și înțelege nevoia de a îl desfășura în spații mai sigure (dincolo de respectarea la limită a standardelor legale, ci având în vedere în primul rând un nivel optim de securitate și eficiență) va alege mai repede un spațiu conform în detrimentul unuia neconform, dar mai ieftin.

Matius Ichim – Arhitect, fondator Matius Studio

Este un birou de arhitectură cu 20 de ani de experiență, specializat pe zona de retail. Anul trecut, când părea că retailul a înghețat, studioul a investit într-o platformă online, Prioretail, și în retehnologizare și vizibilitate. Această platformă a făcut mai cunoscută prezența specializată, de încredere a biroului pe această piață de retail. E important să cultivăm încrederea în parteneriate și comunicare, în această industrie și nu numai. Încrederea „bate” chiar și prețurile în ochii multor clienți.

Economia circulară, reîntoarcerea anumitor materiale din industria de retail în circuitul economic: Din păcate aceasta este una dintre cele mai poluante industrii și mulți furnizori de materii prime pentru retail nu au infrastructura necesară în acest sens; multe procese de colectare a deșeurilor rămase de la dezvoltări imobiliare nu sunt sustenabile, nici reciclarea nu „stă prea bine”. Totuși, pandemia a avut și un efect bun: mulți retaileri au decis, prin politica tot mai puternică de reducere a amprentei de carbon, să lucreze mai mult cu producători locali de diferite materii prime, ceea ce reduce și riscul de a avea întârzieri sau blocaje în fluxul de materie primă. Alt aspect pozitiv este că tot mai mulți din industrie își pun problema reciclării și a eficienței energetice (tot mai mulți retaileri înlocuiesc de exemplu sistemele de iluminare și cele energetice cu unele mai sustenabile).

Viorel Niculae – General Manager, V.E.M. Proiect Lighting

V.E.M. Proiect Lighting se ocupă de sisteme de iluminat (made in Romania) multe dintre ele personalizate, mai ales pentru zona de retail și de birouri, dar și zona de automatizări (de clădiri, rezidențiale sau automatizări de iluminat, inclusiv pe industrial).

Creșterea prețului energiei va continua, iar mulți clienți nu știu cum să aleagă soluții sustenabile și pentru viitor. Light design-ul este de fapt proiectare, care se leagă direct și de eficacitatea luminii respective în spațiul dat. De câțiva ani, V.E.M. Proiect Lighting are o colaborare cu Facultatea de Arhitectură din București pentru un curs de introducere în iluminat, pentru ca viitorii arhitecți să știe mai bine ce să ceară proiectanților din perspectiva iluminatului optim și sustenabil. Proiectarea, furnizarea, programarea și punerea în funcțiune a sistemelor de iluminat trebuie să fie realizate unitar, de către specialiști (care sunt însă foarte puțini în România), astfel încât clientul să aibă un singur interlocutor.

Compania reușește și să recicleze corpurile de iluminat de la clienți, iar astfel se reduce poluarea, se reduc costurile clientului și se mărește eficiența.

Cea de-a 5-a ediție DEVO va avea loc pe 6 octombrie 2022, la JW Marriott Grand Hotel din București. Mai multe despre opțiunile de implicare și parteneriat la construieste@borocommunication.ro