A patra ediție a forumului DEVO a fost organizată de BORO Communication pe 6 octombrie 2021, la JW Marriott Grand Hotel din București. Cea de-a doua sesiune a discuțiilor din cadrul seriei de evenimente „România Construiește” a fost dedicată proiectelor office și mixed-use. În ciuda situației create de pandemie, se întâmplă multe lucruri interesante în acest domeniu, pe care vă invităm să le descoperiți în această sinteză a discuțiilor.

Partenerii ediției 2021 au fost: Speedwell, Nordis Group, Modulis, AFI Europe, Kone, Rockwool, Velux, Alumil, Brisk Group, Vimar, Elco Heating Solutions, Agricin, Radox, Theta Furniture, PlanRadar și ACO.

Chairmanul evenimentului a fost arhitectul Șerban Țigănaș, Fondator și Președinte al biroului de arhitectură și inginerie DICO și ȚIGĂNAȘ, Decan al Facultății de Arhitectură și Urbanism din Cluj-Napoca, iar vorbitorii care au participat la această sesiune au fost:  Andrei Radu, Development Director NEPI Rockcastle; Andrei Corobea-Birceanu, Administrator și Project Director în cadrul One United Properties; Lucian Azoiței, CEO, Forty Management; Alexandru Mihai, Managing Partner, Nordis Group; Radu-Petre Năstase, Arhitect, Urbanist și Fondator Adest Architecture; Ana Călușaru, Technical Manager în cadrul ALUMIL Rom Industry; Cristiana Roșu, General Manager, Radox și Octavian Matache, Commercial Manager, Speedwell.

Andrei Radu – Development Director NEPI Rockcastle

Compania are în dezvoltare un proiect mixt la Promenada Mall din București, retail și office, cu 7 niveluri subterane de parcare, iar execuția va începe anul acesta. Au și alte proiecte pur rezidențiale, menite să completeze retail-ul din prima fază de dezvoltare din anii anteriori.

Mixed-use este viitorul, în diferite variante, mai ales cea complexă rezidențial – retail – office. Un motiv major pentru acest trend este faptul că oamenii vor să evite traficul, iar astfel de dezvoltări oferă avantajul de a evita această problemă pentru multe din activitățile zilnice. Retail-ul se adaugă natural la astfel de centre rezidențiale, iar office-ul urmează ca o completare firească.

Aceste proiecte sunt o provocare complexă, ca și construcție sunt mai ușoare, dar din punctul de vedere al business-ului lucrurile trebuie gândite în perspectivă. Viitorul este mixed-use, iar retail-ul „pur” nu mai este actual deoarece se schimbă cerințele consumatorilor, iar zonele de entertainment și de leisure devin tot mai importante. Deși mall-urile sunt zone practic doar de retail, ele au avantajul că pot fi oricând remodelate pentru noile cerințe. În majoritatea mall-urilor, food court-ul se transformă tot mai mult în zonă de leisure, de restaurante slow food, entertainment, astfel că aceste zone au devenit obiective de interes în sine (în trecut ele erau doar o anexă a mall-ului, unde lumea venea în principal la shopping).

Andrei Corobea-Birceanu – Administrator și Project Director în cadrul One United Properties

One United Properties este un dezvoltator listat recent și la bursă, care a început cu proiecte rezidențiale premium, ulterior având și proiecte medium, birouri, comerciale și mixed-use. Un exemplu de proiect actual este Cotroceni Park, aflat în construcție, cu office și rezidențial, construit pe o fostă platformă industrială.

Majoritatea proiectelor actuale și viitoare ale companiei sunt mixed-use, cu toate cele trei componente (office, comercial, rezidențial) și numeroase facilități (restaurante, cafenele, piscină, pistă de alergat, spații verzi). Un focus tot mai important în acest concept este comunitatea, atât cea din cadrul unui complex mixed-use cât și cea din jurul ei (spre exemplu, la unul din proiectele sale compania a dezvoltat intersecții, infrastructură, au renovat un parc, deci au impactat și facilități care nu erau strict incluse în proiect).

Calitatea arhitecturii și design-ul sunt de asemenea foarte importante deoarece cresc și ele valoarea zonei proiectului respectiv. Pentru a gândi proiectele de la început la sfârșit, compania are un departament intern de arhitectură, unul de construction management și unul de design interior. Deși actualmente extinderea puternică face necesară externalizarea anumitor activități, rămâne totuși importantă unitatea gândirii și a gestionării interne a acestor proiecte.

Viitorul pieței de proiecte mixte: puterea de cumpărare a crescut mult în România, ceea ce deschide numeroase perspective. Există totuși și probleme, iar noi piedici actuale (pe lângă actuala pandemie) sunt lipsa forței de muncă și creșterea prețului materialelor. În consecință, e nevoie de o abordare constructivă între partenerii din cadrul unei dezvoltări, pentru că numai împreună se pot construi proiecte pe termen lung, iar astfel de obstacole pot fi depășite.

Lucian Azoiței – CEO, Forty Management

Compania e un dezvoltator tânăr, înființat în 2017, care a finalizat până acum 2 proiecte, fiecare fiind în felul lui o premieră națională: în primul (premiat și la nivel internațional) a fost vorba de o clădire verde la propriu, cu peste 800 mp de jardiniere, pomi de 14 metri pe fațadă și o fațadă activă generatoare de oxigen; al doilea este un concept tip „affordable luxury”, include 26.000 mp în zona Titan, fiind primul proiect cu o pistă de alergare pe acoperiș, un cinema exterior, o promenadă de 3.000 mp și un grătar profesional. Proiectul s-a vândut în mare parte cu aproape un an înaintea dezvoltării sale, deci a suscitat interes. Acum e în dezvoltare un proiect în zona centrală, și acesta o premieră: va fi prima dezvoltare centrală cu acces la un teren de tenis, de baschet și de fotbal. Toate clădirile acestui dezvoltator au certificate verzi.

Conceptul de mixed-use aici este ușor diferit: a fost achiziționată franciza americană Crystal Lagoons ce poate dezvolta lagune de mari dimensiuni, ca cele existente în Maldive spre exemplu. Proiectul Central District Lagoon City din zona Străulești are o lagună de 12.000 mp și o plajă cu nisip alb înconjurată de diferite imobile. Acestea trebuie să satisfacă nevoile multiple ale oamenilor: rezidențial, office dar și entertainment (aici sunt prezente și alte valențe mixed-use, spre exemplu o zonă de hotel). Orice facilitate adăugată unei dezvoltări imobiliare e un diferențial față de competiție. Dacă și prețul e avantajos, oamenii sunt foarte interesați.

Alexandru Mihai – Managing Partner, Nordis Group

Compania merge pe un concept care funcționează foarte bine în Statele Unite, Dubai sau în alte țări cu turism dezvoltat, anume un proiect imobiliar mixt cu parte de hotel și rezidențial și numeroase servicii și facilități. S-a început cu proiectul Nordis Mamaia, apoi Nordis Sinaia și Nordis Brașov. De doi ani, de când se oferă astfel de dezvoltări, cererea a crescut exponențial. Din aceste hoteluri de 5 stele, fiecare cameră poate fi vândută ca un produs financiar garantat ca proprietate imobiliară, iar fiecare apartament rezidențial are toate facilitățile și serviciile unui hotel de 5 stele (room cleaning, room service, concierge, etc.) Acest concept s-a implementat deocamdată doar în Mamaia (zonă de leisure). În primele 3 săptămâni, vânzările au depășit 10 milioane de euro, cu peste 100 de apartamente.

Conceptul clasic de rezidențial este depășit, oamenii vor mai mult decât doar niște apartamente cu zonă de recepție la intrare. În viitor și alți dezvoltatori vor face astfel de proiecte, deși Nordis rămâne primul pe piață, și are în vizor și alte locații în stațiuni de interes național și local.

Analiza psiho-comportamentală a clienților și construirea brandului: Nordis e un produs high-end dar are și oferte medium și medium plus. Se pune accentul pe crearea unor comunități, inclusiv prin facilități precum o sală polivalentă de peste 1.000 locuri la Nordis Mamaia, un cazino, o clinică medicală, un spa, o galerie comercială. Prin astfel de facilități se pot atrage de fapt chiar și clienți cu venituri medii plus spre un produs care e de fapt luxury.

Radu-Petre Năstase – Arhitect, Urbanist și Fondator Adest Architecture

Proiectele mixed-use implică desigur și zona urbanistică și arhitecturală, în măsura în care ele contribuie la dezvoltarea orașelor. Proiectanții și arhitecții trebuie să răspundă la multe necesități ale dezvoltatorilor, inclusiv planificare de marketing și poziționare pe piață, dar și să explice autorităților perspectiva dezvoltatorilor și cum se corelează aceasta cu reglementările urbanistice. Din partea autorităților, beneficiarul dorește cât mai multă flexibilitate, iar autoritățile de regulă vor controlul absolut asupra reglementărilor, funcțiunilor, etc. Sarcina arhitecților e de a găsi reglementările care permit ca interesul general și cel colectiv să fie menținute (din perspectiva spațiilor publice, a vecinătăților, a funcțiilor mixed-use). Legislația ar trebui să fie mai permisivă față de încheierea de parteneriate între autorități și dezvoltatorii majori, un dialog care să nu fie considerat abuz ci un parteneriat real. Toate părțile implicate în aceste dezvoltări contribuie la rezultatul final și sunt importante în dezvoltarea urbană.

Răspunsurile date de arhitectură la schimbările rapide din viața reală trebuie să fie susținute și de reglementările urbanistice, ori deocamdată acestea manifestă un anumit retard față de viața reală. În România există încă o mentalitate tributară concepției urbanistice de după Al Doilea Război Mondial, în care orașul avea părți separate (de producție, de servicii, de dormitor), legate între ele de un sistem de circulație. Ori astăzi discutăm tot mai mult de „orașul de 15 minute”, care produce celule complexe în anumiți poli, cu cât mai mic consum de resurse, timp și energie.

Există o criză semnificativă de terenuri bune, iar planificarea urbană ar trebui să rezerve conștient terenuri, pentru a putea compensa deficite de dezvoltare în anumite zone. Administrația locală din România ar trebui să planifice strategic pe partea de funciar, însă a externalizat acest lucru în piața privată. În plus, planificarea s-a făcut pe foarte puțini bani, iar rezultatele au fost pe măsură, deci nu de calitate.

Compania are un proiect mixed-use în zona Centurii Bucureștiului, într-o fostă zonă industrială, aflat în faza de aprobare. Acesta beneficiază și de spații publice, deschise, cu o arhitectură în stil rezidențial, o zonă de reconversie, densă, cu o funcțiune principală de birouri. Există o dezbatere dacă mixed-use-urile trebuie sau nu să aibă o funcțiune principală, a căror dominanță ar sta la baza definirii mai multor tipuri de proiecte mixed-use.

Un alt proiect atipic este în Slobozia, unde autoritățile au constatat lipsa unui centru istoric și au cerut dezvoltatorului să găsească o soluție. S-a propus un mixed-use, un fel de outlet village care să aducă a centru istoric, cu multiple funcțiuni de servicii (parcare subterană comună, spații publice, etc.), creând astfel 2 hectare și jumătate de „centru istoric” pentru comunitate.

Ana Călușaru – Technical Manager în cadrul ALUMIL Rom Industry

Grupul Alumil are o experiență de 45 de ani în extrudarea aluminiului, având azi 12 fabrici în 6 țări inclusiv România (în județul Prahova), și o prezență în peste 60 de țări prin 32 de subsidiare și numeroși parteneri.

Sunt mai multe tendințe și nevoi cărora le răspund produsele Alumil: o izolare termică ridicată; suprafețe vitrate cu dimensiuni din ce în ce mai mari, dar profile din aluminiu cât mai puțin vizibile; dorința clienților de a extinde interiorul spre exterior, cu deschideri tot mai mari – și toate acestea în condiții de maximă siguranță.

Câteva exemple de produse:

• sistemul batant S77 (inclusiv în variantă cu profil ascuns, ansamblul toc-cercevea (cu o dimensiune vizibilă de numai 67 mm)
• deschideri oscilo-batantate cu prag mic (pentru accesul persoanelor cu dizabilități motorii)
• sistemul S 650 FOS (cel mai spectaculos produs glisant din ofertă, cu tocul și cerceveaua complet ascunse în zid, așadar se vede foarte multă sticlă și se pot realiza deschideri cu colț liber)
• un sistem armonic slim din aluminiu (care oferă cele mai mari deschideri de pe piață optim atât pentru rezidențial cât și pentru spații publice).

Oferta de sisteme de exterior pentru soluții adiacente construcțiilor include sisteme de balustrade, pergole cu lamele fixe și bioclimatice, sisteme de garduri și porți, decking și placări. Pergola bioclimatică oferă posibilitatea realizării de spații exterioare confortabile, dar și cu un design deosebi; ele pot fi echipate cu mai multe echipamente precum încălzitoare, panouri glisante din sticlă, sisteme de iluminare LED (vizibile sau ascunse) sau sisteme de tip zipscreen. Pergolele și toate echipamentele de pe ele pot fi acționate și prin dispozitive smart.

Sistemul de tip Barcode pentru placare aduce un design deosebit, fiind o soluție disponibilă și pentru garduri și porți, și poate fi combinat și cu LED-uri. Se pretează atât pentru rezidențial cât și în comercial și Horeca, oferind soluții atât pentru exterior cât și ca elemente decorative interioare (de ex. pentru tavan). E disponibilă și o variantă izolată fonic. Printre soluțiile pentru exterior se numără și faptul că finisajele de tâmplărie pot fi continuate și pe elementele exterioare. Alumil oferă și sisteme certificate pentru case pasive, iar toate sistemele oferite au certificarea de siguranță RC2, pentru sistemele batante existând și RC3.

Viitorul aluminiului (un material extraordinar, dar energofag în producție) există, însă totodată Alumil investește masiv în protecția mediului. O mare parte din materia primă provine din topirea deșeurilor din aluminiu, iar pe tot parcursul procesului de producție se încearcă alinierea la standardele actuale de mediu.

Cristiana Roșu – General Manager, Radox

Radox e o companie de familie fondat la începutul anilor ‘90, care oferă astăzi sisteme performante precum pompele de căldură aer – apă Hitachi sau tavanele radiante Giacomini.

Evoluția pompoelor de căldură aer – apă Hitachilor e foarte mare la nivel internațional. Uniunea Europeană are obiectivul ca, până în 2050, toate sistemele care sunt acum pe gaz să fie tranzitate spre sisteme electrice. Germania a reușit anul trecut să depășească vânzările de acest tip de pompe față de centralele domestice. Aceste produse sunt însă puțin cunoscute pentru mediul rezidențial, deși multe zone din România nu au gaz, iar încălzirea pe lemn și peleți devine tot mai dificilă, deci există perspective bune pentru piața pompelor de apă – aer.

Avantajele acestor pompe față de centralele obișnuite sunt că: ele sunt mai eficiente, consumă mult mai puțin curent decât oferă ca facilități, pot să încălzească dar și să răcească (ceea ce centralele nu pot face). Ele transformă vaporii din aer în apă, care este apoi încălzită și pornește în circuit. Pentru montarea unei astfel de pompe nu este necesară modificarea echipamentelor existente în casă (calorifere și încălzire în pardoseală) ci ele se conectează la sistemele existente. Pompele Hitachi sunt o soluție optimă și pentru încălzirea apei.

De asemenea, compania oferă și tavane radiante Giacomini, utilizabile în toate anotimpurile (ele putând și răci) și care se combină perfect cu pompele Hitachi. Aceste sisteme sunt foarte populare în alte țări, mai ales în Canada și țările arabe. Pentru rezidențial, ele pot fi finisate cu rigips sau cu aluminiu pentru office, sunt fezabile pentru orice tip de spațiu, au o mentenanță redusă și un randament bun.

Există pe piață încă o inerție pe partea de proiectare care să includă aceste pompe (orice sistem nou este mai greu promovat, la început) și de asemenea pe partea de instalații și mentenanță (e nevoie de pregătirea profesioniștilor care să se ocupe cu aceste lucruri).

Octavian Matache – Commercial Director, Speedwell

Dezvoltatorul are în derulare 7 proiecte, cele mai multe în București. Pe mixed-use a fost finalizat anul acesta la Cluj Record Park, un concept complet. S-au predat deja apartamente, birouri, o locație World Class și o clădire istorică renovată inclusă. La Timișoara se va dezvolta un proiect similar, pe platforma fostei fabrici Paltim.

Principalul diferențiator în proiectele mixed-use e calitatea vieții comunității pe care aceste proiecte o generează. Record Park a activat comunitatea zonei respective, inclusiv prin utilizatorii care vin să facă sport în această locație, pe lângă cei care locuiesc și lucrează acolo. Astfel de proiecte creează de fapt și spațiu public, „bucăți de oraș”, născute din inițiativa dezvoltatorului privat, dar de care beneficiază și spațiul public. 

Cea de-a 5-a ediție DEVO va avea loc pe 6 octombrie 2022, la JW Marriott Grand Hotel din București. Mai multe despre opțiunile de implicare și parteneriat la construieste@borocommunication.ro